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Alejandro vuelve al ruedo, después de un año sabático retoma el trabajo que ama y que lo plenifica: “el arte de cortar el cabello”. La peluquería es más que su oficio, es su vocación, su pasión, y ahora que los cortes exóticos están a la orden del día exulta de emoción al poder desplegar todas sus habilidades de peluquero, ya que, siente que puede hacer poesía con la cabellera de sus clientes. 

Además, es un emprendedor nato. Acaba de abrir su nueva peluquería “La cresta punk” con todos los accesorios necesarios que tiene una peluquería de última moda, tijeras profesionales corte filo y corte curvo, cortadoras de pelo importadas de primera línea, todo tipo de geles, etc. 

Ni bien abrió su local, y este ya funciona de maravilla, a tal punto que cada día se agotan los turnos en el sitio web. En esta bonanza es que recibe una propuesta de un amigo emprendedor (con quien compartió muchos talleres de coach y de marketing) para abrir un mini-drugstore al fondo del local que alquila. Allí hay espacio suficiente para vender refrescos, sándwiches, galletitas, etc. 

La proposición de Carlitos le pareció excelente a Alejandro, ya que un negocio al fondo del local encuadraba perfecto.

Sin embargo, las cuestiones legales no le interesan porque él es peluquero, y además le parecen innecesarias, por lo que, sin consultar al propietario del local, Ale decide avanzar con Carlitos para que instale su quiosco. Mejor idea no habría podido tener porque ahora cuenta con dos ingresos: uno proveniente de los cortes de pelo y otro del nuevo alquiler.  

Pero a la semana todo cambió, siendo 8.30 de la mañana, segundos antes de abrir la persiana de su local, Alejandro recibe una carta a documento del propietario, intranquilo y casi temblando comienza a leerla. Segundos después, lee en voz alta: – Intimo a Ud para que en el plazo de 48 horas de notificado desaloje el minidrugstore en virtud de que el contrato de alquiler expresamente prohíbe la sublocación, bajo sanción de finiquitar el mismo, y además deberá pagar $ 8000 en concepto de daños…” ¿Qué es esto? – se dice, – ¡¡¡Se volvieron todos locos!!!

Alejandro llama a su abogado de confianza para que lo ayude, porque a su criterio él hizo todas las cosas bien y el dueño del local está equivocado, pero luego de hablar con el profesional se dio con una gran sorpresa. No era como pensaba… el que no había obrado bien era él, y quien estaba actuando de acuerdo a la ley era el propietario del local. 

Así nos sucede si no conocemos que dice la ley en situaciones particulares… Alejandro creyó que estaba actuando correctamente, pero en la realidad de los hechos ha tenido una conducta antijurídica, puesto que, la sublocación estaba prohibida en el contrato que firmó, además si hubiera estado pactada debía comunicar al dueño del local tal situación.

Si sos emprendedor, y estás alquilando, puedes ceder o bien sublocar tu local comercial, esto suena raro y hasta difícil de entender pero la idea de esta entrada es explicarte que es la cesión y la sublocación para que no se perjudique tu negocio como es lo que le ocurrió a Alejandro. 

# ¿QUÉ ES LA SUBLOCACIÓN ? ¿EXISTE LEGALMENTE ?

La sublocación ocurre cuando el locatario o inquilino subarrienda o da en locación parte de la cosa locada. Es el caso de Alejandro con Carlitos, pues el primero le subarrienda al segundo una parte del local que viene alquilando para que instale allí su quisoco.

En la sublocación hay un requisito que es indispensable y que Alejandro no lo cumplió, y es el deber de comunicar al locador o propietario del local o inmueble, en forma fehaciente (por ejemplo mediante carta a documento) su intención de sublocar y además debe indicar el nombre y domicilio de la persona que subarrendará, más el destino que tendrá la cosa subalquilada. 

El propietario/locador puede oponerse a este subarriendo pero tiene un plazo de 10 días para manifestarlo, pasado ese plazo, cae su derecho de oposición. Otro supuesto es en caso de silencio, es decir, se comunica al propietario el subalquiler pero no contesta, entonces se entiende al silencio como una conformidad con la sublocación propuesta.

El subarriendo constituye un nuevo alquiler y se rige por las normas del contrato de locación. El locatario pasa a ser un locador del nuevo inquilino, se llamará “sublocador” y el inquilino se llamará “subinquilino” o “subarrendatario” o “sublocatario”. 

Coexisten dos contratos de alquiler generando dos relaciones locativas bien diferenciadas, el contrato original entre locador y locatario y el nuevo convenio de subarriendo. 

Cabe destacar que el derecho del subinquilino se transmite a sus herederos. El sublocatario está facultado a exigir al locador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiera contraído con el locatario (Art. 1216 CCyC.) .

#2 ¿QUÉ ES LA CESIÓN DE LA LOCACIÓN? ¿CUAL ES LA DIFERENCIA CON LA SUBLOCACIÓN?

La cesión consiste en la transmisión de los derechos y obligaciones del inquilino, es decir hay una transmisión de la posición contractual. Si Alejandro siendo inquilino, decide arrendarle a Carlitos todo el local y no una parte, estaríamos ante un caso de cesión del alquiler, porque se cede la totalidad de la cosa y no una parte. Aquí está la diferencia con el subalquiler donde se arrienda solo una parte de la cosa.

El cesionario, en este caso Carlitos, pasa a ocupar el lugar del inquilino cedente, es decir, la posición de Alejandro. Es necesario hacer la cesión por escrito, a la vez que también se requerirá el consentimiento del locador o propietario de la cosa (lo mismo ocurre como vimos en la sublocación). 

# VEAMOS AHORA ALGUNOS TIPS IMPORTANTES

  • En la sublocación se genera un nuevo contrato locativo, en cambio en la cesión se mantiene el mismo contrato, es decir el convenio original y la vinculación entre cedente y cesionario se rige por la cesión de derechos.
  • Será necesario tanto para la cesión del alquiler como para el subarriendo hacerlo en forma escrita.
  • En la sublocación, el locatario sub-locador (en el ejemplo que vimos es Alejandro) puede demandar el cumplimiento de las obligaciones contractuales al dueño de la cosa o locador (en el supuesto visto es el dueño del local comercial).
  • En la cesión desde la notificación al locador o dueño del inmueble, el cedente se aparta del contrato original pactado y pierde acción para demandar al locador. (En otras palabras si Alejandro cede su alquiler a una persona cualquiera, él ya no estará más vinculado al contrato de alquiler que firmó antes).
  • La sublocación es siempre onerosa, la cesión siempre puede ser onerosa o gratuita. 
  • En la sublocación, el sublocatario puede exigir que el inmueble le sea entregado en buen estado de conservación y funcionalidad, y en la cesión, el cesionario, no tiene tal facultad, salvo pacto previo al efecto. (Abatti-Rocca 2018)

Evidentemente Alejandro no fue humilde, todo lo contrario, creyó que se las sabía todas pero terminó perjudicando una idea de negocio que parecía bastante buena por el solo hecho de actuar en total desconocimiento de la ley. 

Si sos emprendedor y estás alquilando o estás por alquilar y tenés dudas sobre alguna situación legal del alquiler nosotros estamos para ayudarte, conocé entonces el Servicio Efectivo de Contratos o SERECON entrando a:https://serviciosjuridicoscornejo.com/serecon/ para que al momento de contratar tengas la seguridad de SABER lo que estás firmando, además te asesoraremos en la etapa previa, y durante la ejecución del contrato. 

Rafael Cornejo