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El plazo mínimo del alquiler de un local para fin comercial es de 2 años y el término máximo es de 50 años. Por lo tanto y en miras al caso de Ignacio, su abogado le hizo saber que el propietario del local estaba actuando ilegalmente al exigirle alquilar solo por un año.

HAY UNA BUENA HISTORIA QUE CONTAR…

Ignacio acaba de renunciar a su trabajo. A partir de hoy su rutina cambiará en un 100 por ciento. Todos sus ahorros y sus esperanzas están puestos en su nuevo negocio: “un mega store” sobre indumentaria y accesorios para el motociclista.

Durante los tres años que trabajó en relación de dependencia Nacho se dedicó a ahorrar y comprar accesorios para su futuro local comercial. Así, en poco tiempo, el garage de su casa se vio atestado de cascos LS2, Nolan, Fox, Hawk, Givi, Oneal, Bell, Shark, de camperas Alpinestars, Joe Rocket, Motorman, Revit, los guantes LS2, Revit, Alpinestars, Exocet, Motorman y las botas Alpinestars, Fox, Acerbis, y tantos otros accesorios de motociclistas de todo tipo y tamaño.

Sin embargo, el momento de montar el negocio y llevarlo adelante es ahora. Ignacio lo tiene todo, pero lo que le falta es arrendar un local comercial, elemento fundamental de su emprendimiento. Durante meses estuvo buscando locales comerciales para alquilar pero ninguno lo convencía. Ahora que renunció a su empleo y su foco está en emprender, la búsqueda se hizo exhaustiva y por fin dio con el lugar de sus sueños para montar su negocio.

El local comercial que tanto había rastreado está ubicado en una esquina, en el centro de la ciudad y tiene el tamaño perfecto. La puerta principal está emplazada en el ángulo de la manzana al centro de la ochava y posee dos ventanales o vidrieras magníficos para exponer todos los productos, accesorios y marcas.

Inmediatamente Ignacio se pone en contacto con el dueño del local, pero al finalizar la llamada se siente intranquilo. Las exigencias del dueño le resultan desmedidas. En primer lugar le propone que el alquiler sea por un año, además, le pide que para comenzar repare una cañería que pierde, cambie algunas baldosas y no solo pague la cuota del alquiler, sino también todos los servicios e impuestos, inclusive el impuesto inmobiliario. Nacho tiene ahora una disyuntiva muy grande, por un lado encontró el lugar ejemplar para alquilar y montar su negocio pero por otro lado se siente que le están pidiendo demasiado.

Intenta resolver el problema solo, por eso escribe desde su celular en el buscador de google: “locaciones comerciales” y comienza a buscar y averiguar. Las primeras páginas a las que arriba eran de otros países, pero luego investiga sólo en páginas de Argentina. Esto hace que se confunda aún más porque lee información que cita la ley de locaciones urbanas número 23.091 y  textos que hablan del código civil y comercial aprobado por ley 26.994.

¿¿¿Qué es esto??? – se dice Ignacio. ¡¡ No entiendo nada !! ¿¡Qué ley se aplica!?. Ignacio ahora está más perturbado que nunca. Se para y camina de un lado a otro enojado por no saber como resolver esta cuestión. Decide respirar hondo y calmarse. – No queda otra, lo voy a llamar a Nico, dice.

Ignacio eligió la opción correcta, llamar a un abogado. Nicolás, además de ser su amigo, fue su compañero de escuela primaria. Se conocían desde hace tiempo y le tiene suma confianza. Nacho sabe que su amigo va a decirle lo correcto sobre el alquiler del local pero no quería pagar la consulta y por eso es que trató de solucionar “autodidactamente” sus dudas, pero cayó en más incertidumbre y  ahora está dispuesto a pagar para que le brinden el asesoramiento correcto.

Tres días después se encuentran sentados frente a frente Ignacio y Nicolás, en la oficina de este último, discutiendo sobre el alquiler. Estuvieron como tres horas, y Nacho pudo ahora sacarse todas sus dudas sobre el arrendamiento de un local comercial.

Seguramente vos que estás leyendo esta historia tan común para muchos argentinos que son inquilinos te sientes identificado con Nacho en algún aspecto, sea que estas por alquilar, estas alquilando o has sido locador o locatario. No importa cual sea tu situación, vamos ahora a darte algunos consejos sobre la locación comercial, los mismos que Nicolás le impartió a Ignacio para su emprendimiento.

#1. EL PLAZO DE LA LOCACIÓN COMERCIAL – MÍNIMO Y MÁXIMO-.

El plazo mínimo del alquiler de un local para fin comercial es de 2 años y el término máximo es de 50 años. Por lo tanto y en miras al caso de Ignacio, su abogado le hizo saber que el propietario del local estaba actuando ilegalmente al exigirle alquilar solo por un año.

Todo tiene su razón de ser. El plazo mínimo de 2 años, sea para un fin comercial u otro, tiene un fundamento protectorio para el inquilino, ya que, la razón de ser de este lapso mínimo de dos años es para brindar mayor estabilidad al locatario o inquilino. A la vez que, el plazo máximo de 50 años está contemplado por nuestro código civil y comercial, en virtud de ciertos emprendimientos, negocios o industrias que requieren un alquiler extenso para la amortización del capital o del mismo negocio o industria.

Ahora bien, cuando el motivo de la locación es habitacional o para vivienda de una familia, el plazo mínimo del alquiler es de 2 años y el plazo máximo es de 20 años. Pero también, existe la figura del alquiler temporario cuyo plazo máximo es de 3 meses y es para aquellos casos donde el alquiler es en miras a un fin turístico, guarda o custodia de cosas, o bien para aquellas locaciones cuyo fin sea una feria o para embajadas, consulados u organismos internacionales.

Si quieres saber más sobre los plazos máximos y mínimo puedes ir a:

#2 REPARACIONES EN EL ALQUILER COMERCIAL

El caso puntual es que el dueño le exige a Ignacio el arreglo de una cañería y el cambio de unas baldosas para comenzar el alquiler. En primer, lugar Nacho no rompió ni la cañería ni el piso. Estas averías ocurrieron por el normal desgaste de una propiedad por el devenir del tiempo. Lo razonable es que este gasto sea a cargo del propietario y no de quien está por alquilar, y así es lo que ocurre en la práctica.

A este tipo de reparaciones se las llama “reparaciones necesarias” y en la mayoría de los casos está a cargo del locador pero se puede pactar que esté a cargo del locatario pero no es lo común.

Existen otro tipo de gastos y son las “mejoras de mero lujo o suntuosas”. Entonces, para la hipótesis de que el inquilino incorpore a la propiedad una mejora de lujo, este no tiene derecho alguno al reembolso, porque el gasto que realizó es de mero placer y de exclusiva utilidad para quien lo hizo, por lo que no hay razón de ser para un reembolso.

En resumen y volviendo al problema de Ignacio, en principio él no está obligado a pagar la reparación del piso y cañería, quien debe hacerse cargo es el dueño.

Por último, en relación a lo arriba expuesto, no debemos olvidar lo establecido por el artículo 1200 del código civil y comercial que específicamente dice que a falta de previsión contractual, el locador debe entregar la cosa en el estado apropiado para su destino y a renglón seguido el art. 1201 establece que el locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido.

Si quieres saber más puedes ir a:

# 3 IMPUESTOS

Como persona prudente y luego de los acontecimientos ya descriptos, Nacho también se asesoró con un contador sobre el aspecto impositivo y financiero de su negocio. Sin embargo, Nicolás, su abogado de confianza ya le había manifestado que además de pagar el canon (o cuota de alquiler), estaba a su cargo el pago de los servicios de luz, agua y gas. Pero, en relación al impuesto inmobiliario u otra tasa general de inmuebles, salvo pacto en contrario, están a cargo de locador y no del inquilino.

Ignacio ahora si que estaba contento, tanto su abogado como su contador le habían dado la razón. Las exigencias del propietario eran demasiadas. La exigencia numero 3 (recordemos que la número uno era el alquiler por un año; la número dos era pagar cañería y baldosas) que era afrontar el pago del impuesto inmobiliario, no tenía porque estar a su cargo.

# 4 ¿EXISTE LA POSIBILIDAD DE SUBLOCAR?

Ignacio, como buen emprendedor, no conforme con toda la información brindada por su abogado y contador, quiere saber ahora si puede subalquilar porque tiene en mente una nueva gran idea.

Si bien el espacio que está por alquilar es perfecto en tamaño, a la vez, él sabe que si acomoda bien todos los accesorios y productos, puede dejar un lugar para que su hermano Antonio venda remeras y camisetas de marcas relacionadas con el motociclismo. En síntesis, lo que quiere ahora es subalquilar a su hermano un espacio, lo cual es una gran idea, porque con el dinero del subarrendamiento él podría pagar los servicios de luz y agua.

Entonces consulta a su abogado este nuevo acontecimiento que tiene en mente, y su letrado de confianza le responde que sí, que puede sublocar a su hermano inclusive si esta posibilidad aún no se encuentra prevista en el contrato. Sin embargo, debe cumplir un procedimiento para hacer valer la facultad de subalquilar. En primer lugar si intenta subarrendar debe comunicar dicha intención al propietario o locador, por medio fehaciente, como por ejemplo una carta a documento, y además le deberá indicar el nombre y domicilio del sublocatario y el destino que tendrá la sublocación.

Otro recaudo es que en la misma notificación se le deberá hacer saber al locador que tiene un plazo de diez días para que responda aceptando u oponiéndose. Es necesario tener en cuenta que si ocurre esta situación, ello generará que existan dos acuerdos. El contrato original entre locador (el dueño) y locatario continúa, y a la vez surge un vínculo contractual entre el locatario o sublocador que en este caso es Ignacio con su hermano sublocatario Antonio.

# 5 EXTINCIÓN Y RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO


Para tranquilizar a Ignacio, su abogado le comentó que el contrato finaliza cuando se cumple el plazo pactado o con la resolución anticipada del locatario. Ahora bien, Nacho puede pedir la resolución anticipada del contrato, pero deben haber pasado 6 meses de alquiler. En otras palabras, recién en el sexto mes de alquiler y por un medio de comunicación fehaciente puede pedir la resolución. Esta ruptura contractual anticipada le genera un cierto perjuicio al locador, por ello, el inquilino debe pagar una indemnización. Si se encuentra dentro del primer año de alquiler como indemnización debe pagar un mes y medio de cuota de alquiler. Ahora si se encuentra en el segundo año de arrendamiento el monto de la indemnización es de solo un mes de alquiler.  

En suma, luego de ir y venir, subir y bajar, caminar y correr, finalmente Ignacio tomó coraje y firmó el contrato de alquiler del local. Su negocio de accesorios y productos para el motociclista hoy está funcionando muy bien…

Si has alquilado, estas alquilando o lo vas a hacer, es muy recomendable que te asesores sobre el contrato de alquiler y de todas las consecuencias legales que hay por detrás. Tal vez las ganas y la ansiedad de comenzar hacen que uno firme un convenio sin saber cual es el contenido de cada cláusula y luego con el tiempo se arrepienta con dolor de lo que firmó…

Conocé entonces el Servicio Efectivo de Contratos o SERECON entrando a:

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